Huurprijsvermindering volgens de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 geoordeeld over de mogelijkheid tot huurprijsvermindering bij 290-huurovereenkomsten in verband met de coronamaatregelen. De sluiting door coronamaatregelen van 290-bedrijfsruimten is niet aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Huurprijsvermindering op die grond is niet mogelijk. Huurprijsvermindering is volgens de Hoge Raad wel mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden.

Vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurvermindering kan leiden?

Bij de beantwoording van deze vraag betrekt de Hoge Raad alle soorten 290-bedrijfsruimte (dus niet alleen horeca en winkel). Onder het niet dan wel slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt ook meegenomen. De situatie dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt.

Als de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Volgens de Hoge Raad kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op een volledige betaling van de huurprijs. De rechter kan de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

De wijze van de berekende huurprijsvermindering

De Hoge Raad stelt voorop dat nadeel veroorzaakt door de hiervoor genoemde onvoorziene omstandigheid, in beginsel het beste gelijk verdeeld kan worden over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd wordt door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).

De huurkorting kan aldus worden berekend: overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad geeft mee dat ook alsnog rekening kan worden gehouden met de redelijkheid en billijkheid. Als voorbeeld hiervoor noemt de Hoge Raad de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, of de financiële positie van een van de partijen.

Mocht u aan de hand van de huurkorting nog vragen hebben dan kunt u mij contact met mij opnemen.