De gehanteerde regel na drie maanden huurachterstand is een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is niet altijd van toepassing

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Sinds de invoering van het besluit gemeenschappelijke schuldhulpverlening is er voor verhuurders van woonruimte een extra voorwaarde tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst bijgekomen.

Verhuurders zouden vallen onder de meldingsplicht om aan schuldhulpverleners kenbaar te maken, welke schulden inwoners van de desbetreffende gemeente hebben.

Het doel van de meldingsplicht is, dat schulden van de inwoners snel kenbaar zijn en dat er gericht hulp kan worden geboden. Het besluit is er ook voor het voorkomen van huisuitzettingen.

Verhuurders dienen samen met de huurder te zoeken naar een oplossing waarbij rekening wordt gehouden met de situatie van de huurder. Voordat er een meldingsplicht aan de gemeente dient te worden gedaan, dient volgens het Besluit de volgende handelingen te worden verricht.

• Verhuurder dient in contact te treden met de huurder;
• Verhuurder dient huurder te wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening;
• Er dient ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering van de huurachterstand aan de huurder te worden verzonden;
• Aanbieden om met schriftelijke toestemming van huurder zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken.

Er is pas een melding nodig als huurder niet op de bovenstaande opsommingen reageert. De verhuurder doet er dus goed aan om een zogenoemde informatiebrief met de bovenstaande opsommingen aan huurder te verzenden. Er staat overigens formeel geen sanctie op het niet naleven van de meldingsplicht.

Afkoelingsperiode

De gemeente kan na een melding een afkoelingsperiode verzoeken. In deze periode kan de huurder niet worden verplicht tot betaling van zijn huurachterstand. Een afkoelingsperiode kan maximaal zes maanden duren.

Naar kantonrechter zonder door verhuurder gedane melding

Als het bovenstaande niet door de verhuurder is doorlopen dan kan dit verstrekkende gevolgen voor de verhuurder hebben. De rechter kan in de te maken afweging tot ontbinding en ontruiming meewegen of er sprake was van vroegtijdige constatering van schulden. Het niet melden kan een omstandigheid zijn, dat de vordering tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen. De rechter zal dan de tenzij-formule (tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt) in artikel 6:265 BW toepassen met alle gevolgen van dien.