Nieuwe ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW

 

De Vereniging Raad voor Onroerende zaken heeft op 19 februari 2015 nieuwe huurovereenkomst modellen gepubliceerd. Hieronder komen de belangrijkste verschillen tussen de oude modellen uit 2003 en de nieuwe van 2015 aan bod.

Wijzigingen in het ROZ model huurovereenkomst 2015

• Boven in het concept zijn de woorden ‘nemen het volgende in aanmerking’ opgenomen, waarbij de partijen hun bedoelingen op nemen.
• Er is een tekst opgenomen waarin door partijen wordt aangegeven, dat de huurder bij aanvang huurovereenkomst in het bezit is van een kopie van het EPC (Energie Prestatie Certificaat). De verhuurder is namelijk per 1 januari 2008 verplicht om een EPC te verstrekken bij verhuur van bedrijfsruimte met een paar uitzonderingen.
• Er kunnen vaste huurperiodes worden vastgelegd. De opzegtermijn is flexibel geworden en niet standaard meer één jaar.
• Als met de BTW wordt verhuurd en de huur eindigt door toedoen van de huurder zal de verhuurder schade lijden. Die schade is omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten. Er is een einddatum van de herzieningsperiode toegevoegd.
• Er wordt een apart artikel toegevoegd of over de waarborgsom wel of geen rente wordt vergoed.
• In het model wordt een onderlinge verklaring opgenomen om meer duidelijkheid jegens elkaar te verschaffen.
• Er worden twee artikelen opgenomen omtrent de kenbaarheid van asbest en/of verontreiniging.
• Tot slot is er een artikel opgenomen over eventuele duurzaamheidsafspraken tussen partijen.

Wijzigingen in de algemene bepalingen huurovereenkomst 2015

Allereerst valt op dat de volgorde van de artikelen zijn gewijzigd. De volgorde is nu in overeenstemming met die van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte. Hieronder volgen per artikel de wijzigingen.

• Artikel 4.4.: uit dit artikel volgt dat de weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek oplevert, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van de verhuurder.
• Artikel 5.5: de verhuurder kan voorschriften geven met betrekking tot het plaatsen van reclames en overige van buitenaf zichtbare wijzigingen. De verhuurder mag voorschriften geven omtrent de uitvoering, plaats en afmeting. Het plaatsen van reclame en dergelijke mag niet door de verhuurder op een onredelijke grond worden geweigerd.
• Artikel 6.3: onderhuur door de huurder is onder de in dit artikel opgenomen voorwaarden toegestaan.
• Artikel 7.4: de huurder stelt de verhuurder in de gelegenheid om een energielabel op te hangen in het gehuurde als de verhuurder op grond van de wet hiertoe verplicht is.
• Artikel 7.5: Het is huurder en verhuurder niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van verhuurder en huurder veranderingen/toevoegingen aan te brengen in of aan het gehuurde door de energie-index van het gehuurde waardoor het energielabel aantoonbaar verslechtert.
• Artikel 9.2: verhuurder vergoedt de door huurder gemaakte kosten om (meer) schade aan het gehuurde te voorkomen, voor zover deze schade niet aan de huurder is toe te rekenen.
• Artikel 10: als de verhuurder een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt, is hij voor de gevolgen daarvan aansprakelijk.
• Artikel 11.1: hierin zijn definities opgenomen van wat wordt verstaan onder onderhoud, herstel en vernieuwing.
• Artikel 11.5: dit artikel bepaalt wat (niet limitatief) voor rekening van de huurder is.
• Artikel 12.2: huurder is bevoegd om zonder toestemming van verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aan te brengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn.
• Artikel 12.5: de huurder dient voor zijn rekening bij veranderingen en toevoegingen steeds te onderzoeken of er sprake is van aanwezigheid van asbest op de plaats waar deze veranderingen en toevoegingen plaatsvinden. Huurder dient het onderzoeksresultaat aan de verhuurder mede te delen.
• Artikel 13.4: verhuurder zal bij renovatie- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde redelijke proportionele maatregelen nemen om aantasting van het huurgenot zoveel mogelijk te beperken.
• Artikel 13.5: toevoeging aan dit artikel is, dat de verhuurder de gedeelten van het gehuurde waartoe de huurder geen exclusief gebruikrecht heeft, mag aanpassen en verplaatsen, mits het gebruik door de huurder is zoals omschreven in artikel 1.2 van de (model) huurovereenkomst.
• Artikel 14.2: indien en voor zover enige bepaling van de huurovereenkomst de toestemming van verhuurder of huurder vereist, zal verhuurder of huurder deze niet onredelijk weigeren en of vertragen.
• Artikel 15: Partijen zijn verplicht om elkaar schriftelijk op de hoogte te stellen als er zich relevante wijzigingen in hun organisatie voordoen, zoals wijzigingen in de vennootschappelijke structuur.
• Artikel 18.4: de huurder moet zijn deel van de servicekosten zelfstandig kunnen vaststellen.
• Artikel 19: huidige regelgeving over omzetbelasting
• Artikel 21: de huurder mag vrijelijk bepalen welke verzekeringsmaatschappij hij kiest voor de verzekering van opstal of inventaris/goederen.
• Artikel 22.8: Indien huurder of verhuurder na aangetekende brief niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten de aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te leggen.
• Artikel 23.1: de huurder mag betalingen van de huursom alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
• Artikel 24.3: als de huur met 15% of meer toeneemt is de huurder verplicht om de bankgarantie/waarborgsom aan te vullen tot het bedrag dat is aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
• Artikel 26.2: het woord ‘ernstige’ bij toerekenbare tekortkoming is uit het artikel gehaald.
• Artikel 27.1: de verhuurder staat ervoor in dat de huurovereenkomst niet strijdig is met de voorschriften van de VvE (Vereniging van Eigenaren) of vergelijkbare voorschriften.
• Artikel 28: Kosten van verzuim zijn wederkerig (voor verhuurder en huurder) geworden.
• Artikel 29: de boetebepaling is aanzienlijk beperkt, want deze ziet niet meer op alle artikelen, maar slechts op een klein deel daarvan.

Bij eventuele vragen kunt u gerust contact met mij opnemen.