Huurprijswijzigingsbeding volgens de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 geoordeeld, dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in jaarlijkse opslag van de huurprijs van 3% bovenop de consumentenprijsindex in het algemeen niet een oneerlijk beding is. Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat ter discussie.

Het advies van de plaatsvervangend procureur-generaal

De plaatsvervangend procureur-generaal heeft geadviseerd, dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Een eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent. Een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenindex is volgens het advies in het algemeen niet aan te merken als een oneerlijk beding.

De Hoge Raad

Het indexatiebeding en het opslagbeding moeten van elkaar worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben. Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie. Het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.

De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is.Dat kan in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Voor die gevallen heeft de Hoge Raad enkele beslissingen gegeven over de gevolgen. Die beslissingen zijn als volgt.

Uitzonderingen 

Als de rechter in een concreet geval een opslagbeding wel als oneerlijk beoordeelt. Moet hij verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing laten. De rechter moet op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen, dan een aftrek toepassen ter hoogte van de op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurprijsverhogingen.

Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald. De huurder kan in beginsel terugvorderen wat daardoor teveel is betaald. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand van de huurder met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhogingen. Dit mag alleen als de huurder zelf een beroep doet op die verrekening.

In het geval de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen en het gehuurde wil ontruimen wegens achterstallige huurbetaling.  Moet de rechter als er huurprijsverhogingen zijn toegepast op grond van een oneerlijk beding, wel zelf onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.