Heeft u al rekening gehouden met energielabel C?

Weet u dat het vanaf 1 januari 2023 is verboden om een kantoorgebouw te gebruiken zonder een geldig energielabel C? Deze verplichting is opgenomen in het Bouwbesluit 2012. Dit heeft voor zowel de verhuurder als de huurder aanzienlijke consequenties. Het handhavende gezag kan de verhuurder en/of de huurder een last onder dwangsom opleggen als het gebouw niet voldoet aan energielabel C. Ook zou de huurder kunnen stellen dat hij niet het genot van het gehuurde (energielabel C) heeft waar hij wel recht op zou hebben met alle gevolgen van dien.

Of uw kantoorgebouw valt onder de definitie – zoals opgenomen in het Bouwbesluit 2012 – dient te worden uitgezocht. Of een gebouw een kantoorgebouw is volgt uit artikel 5.11 Bouwbesluit 2012. Er gelden uitzonderingen voor kantoorgebouwen die aan een energielabel C zouden moeten voldoen.

Verhuurder

Als uw gebouw niet voldoet aan energielabel C, dan zult u investeringen moeten doen ondanks dat het gebouw mogelijk verhuurd is. De huurder zou wettelijk en/of contractueel (bijvoorbeeld ROZ-model) kunnen worden verplicht mee te werken aan de werkzaamheden ter verkrijging energielabel C. Bij wet is bepaald dat indien er sprake is van uitvoering van dringende werkzaamheden en/of renovatie (artikel 7:220 BW) een huurder dient mee te werken. Een kleine nuance hierop is dat bij renovatie er wel een redelijk renovatievoorstel door de verhuurder moet zijn neergelegd. Over artikel 7:220 BW is in de loop der jaren een levendige jurisprudentie en discussie in de literatuur ontstaan en de uitleg en werking luistert heel nauw. Houdt er rekening mee bij dringende werkzaamheden en/of renovatie, dat de huurder de huurovereenkomst kan ontbinden, huurprijsvermindering kan vragen en/of schadevergoeding kan vorderen.

Op grond van het ROZ-model en de daarbij behorende algemene bepalingen is de verhuurder bevoegd om werkzaamheden op grond van onderhoud, herstel en vernieuwing te verrichten en er is bepaald wanneer de huurder de werkzaamheden moet gedogen.

Het is zinvol om in de huurovereenkomst bijzondere bepalingen op te nemen omtrent wie de kosten van de energiebesparende maatregelen gaat dragen. De huurder heeft het meest profijt van het brengen naar energielabel C onder meer gezien de lagere energiekosten. In de algemene bepalingen van het ROZ-model is al een verdeling gemaakt in de kostenverdeling, maar hier kunt u bij huurovereenkomst natuurlijk van afwijken.

Huurder

Als het gebouw niet voldoet aan energielabel C dan mag het gebouw niet meer worden gebruikt. Als dit wel gebeurt, kan het handhavend gezag zich tot de huurder richten en een last onder dwangsom opleggen.

Als de verhuurder niet of niet tijdig wenst te voldoen aan energielabel C kunt u hem/haar op grond van de gebrekenregeling (artikel 7:204 e.v. BW) hierop aanspreken. De verhuurder dient het genot aan de huurder te verschaffen die de huurder bij aanvang van het gehuurde mocht verwachten.

Ook kunt u als huurder huurvermindering en een schadevergoeding verzoeken door het niet herstellen van het “gebrek” te weten het niet voldoen aan energielabel C. Is er een huurovereenkomst volgens het ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen gesloten, dan is het maar de vraag of de huurder recht heeft op huurvermindering en een schadevergoeding als de verhuurder niet voldoet aan energielabel C en of het niet voldoen kan worden gezien als een gebrek.

Tot slot

Zoals u heeft kunnen lezen is het van belang om in overleg tussen verhuurder en huurder te bezien hoe te komen tot energielabel C. Ook is het verstandig om alvast vooruitlopend op 2023 hierover na te denken en mogelijk de huurovereenkomsten aan te passen, of u voor dringende werkzaamheden en/of renovatie gaat, uit te zoeken of uw kantoorgebouw voldoet aan energielabel C en zo niet wat de investeringen zijn om op energielabel C niveau te komen.

Mocht u naar aanleiding van deze blog over energielabel C nog vragen hebben, neem dan gerust contact met mij op.