Wanneer kunt u een huurovereenkomst ontbinden?

Vereisten voor ontbinding

Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis. Als de huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt kan de verhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Uitzondering is dat vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming een ontbinding niet gerechtvaardigd is. Bij deze uitzondering zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft bepaald, dat de betalingsverplichting van de huurder één van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder is.

Huurachterstand van minstens drie maanden

Bij zowel woon- en bedrijfsruimte wordt in beginsel aangehouden, dat een rechter slechts tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaat als er een huurachterstand is van minstens drie maanden aanwezig is. Bij huur van woonruimte weegt de rechter nog de verzochte ontbinding tegen het woonbelang van de huurder af.

Huurachterstand korter dan drie maanden

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft een uitzondering gemaakt op de huurachterstand van minstens drie maanden. In onderhavige kwestie speelde mee, dat de huurder stelselmatig te laat en onvolledig betaalde. Er waren meerdere vonnissen tegen deze huurder waarin ontbinding en ontruiming van deze huurder waren toegewezen. De huurder heeft – toen de ontruiming op handen was – alsnog snel de achterstallige huur betaald.

Na voortgang van de huurovereenkomst laat de huurder nog steeds stelselmatig na om aan zijn verplichtingen te voldoen, waarop de verhuurder weer naar de kantonrechter moest met het verzoek tot ontbinding en ontruiming. De kantonrechter heeft het verzoek tot ontbinding afgewezen, omdat ontbinding door de dan aanwezige huurachterstand  van twee maanden niet rechtvaardig was. Het Hof heeft hier ingegrepen en heeft geoordeeld, dat huurder meerdere malen stelselmatig een wanprestatie heeft gepleegd.

Verhuurder heeft veel tijd en moeite (inschakelen van deurwaarders en aanmaningen sturen) in de huurder gestopt om een eventuele gerechtelijke procedure te voorkomen, maar dit mocht niet baten. Onder deze omstandigheden weegt het woonbelang van de huurder minder zwaar, dan de tekortkoming die de huurder verricht. Alsnog betalen van de huurachterstand heft de wanprestatie uit het verleden niet op. Een dergelijke huurder heeft geen sterk woonbelang waardoor ontbinding met een kortere huurachterstand van drie maanden in een dergelijk geval gerechtvaardigd is. De verhuurder mocht ook overgaan tot ontruiming van het gehuurde.

Ook het Gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld dat bij het stelselmatig niet voldoen aan de huurverplichtingen, een ontbinding van de huurovereenkomst dan gerechtvaardigd is.

Wanneer is een ontbinding onrechtvaardig?

Zoals al eerder aangegeven kan ontbinding ongerechtvaardigd zijn, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming die door huurder is ontstaan. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval mee. Hieronder volgen enkele voorbeelden.

Als de huurder bijvoorbeeld de huurachterstand al aan het inlopen is en niet in staat is om de gehele huurachterstand ineens te voldoen is ontbinding onder de in deze zaak ontstane omstandigheden niet gerechtvaardigd zo oordeelde het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  Ook als de verhuurder initiatief neemt om in gesprek met zijn huurder te gaan tot het inlopen op een huurachterstand zal dit een verzoek tot ontbinding niet rechtvaardigen.

Rechtbank Rotterdam oordeelde, dat als de huurder een beroep doet op het opschortingsrecht van de huurbetalingen (ook al is het opschortingsrecht ten onrechte ingeroepen), dat niet zomaar tot ontbinding mag worden overgegaan. De enkele veronderstelling van de huurder dat hij/zij zich op het opschortingsrecht zou mogen beroepen heeft de rechtbank zwaar meegewogen bij de beslissing of ontbinding gerechtvaardigd zou zijn.

Ontbinding van een huurovereenkomst is dus niet een gedane zaak.

Mocht u naar aanleiding van deze blog nog vragen hebben, neem dan gerust contact met mij op.