Uitleg ouderdomsclausule in NVM koopovereenkomst

De ouderdomsclausule in de NVM koopovereenkomst wordt in de rechtspraak verschillend uitgelegd, wat de rechtszekerheid niet ten goede komt. De clausule is bij iedere situatie onderhevig aan andere feitelijke omstandigheden. De ouderdomsclausule wordt opgenomen bij de verkoop van een oudere woning.

Ouderdomsclausule

Op 12 december 2019 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam over de onderstaande opgenomen ouderdomsclausule het volgende.

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”

In deze ouderdomsclausule zijn de woorden o.a. (onder andere) en etc. (etcetera) opgenomen. Hieruit volgt dat de hele garantie van de verkoper aan koper teniet wordt gedaan en dus te ruim is geformuleerd, wat impliceert dat de woning niet voor normaal gebruik kan worden gegarandeerd. In dit geval is het volgens het Hof aannemelijker om enkel de kwaliteitsgebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen onder de ouderdomsclausule te laten vallen. Het Hof legt de ouderdomsclausule (met Haviltex-maatstaf) restrictief uit aldus dat uitsluitend die gebreken voor risico van koper komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

Normaal gebruik

Van belang is om te weten wat er wordt verstaan onder ‘normaal gebruik’. Hierbij moet worden gekeken naar de feitelijke eigenschappen van de onroerende zaak. In de NVM koopovereenkomst 2018 is het begrip ‘normale gebruik’ opgenomen in artikel 6.3. Er is in de literatuur een discussie of er van de feitelijke eigenschappen voor normaal gebruik mag worden afgeweken. Hierover is dus nog geen eenduidig antwoord.

Wat wordt er bedoeld met het begrip normaal gebruik? In meerdere arresten van de Hoge Raad dient de term ‘normaal gebruik’ – zoals opgenomen in de NVM koopovereenkomst – te worden uitgelegd als wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Een voorbeeld van een gebruik is: “Voor bewoning met een gezin”. Wat mochten kopers aan eigenschappen verwachten. Hierbij worden de kenbare ouderdom en de gebreken meegewogen. Duidelijk is dat de woning de eigenschappen moet bezitten voor het bewonen met een gezin.

Ouderdomsclausule vs normaal gebruik

Mag een ouderdomsclausule inbreuk maken op de garantie van ‘normaal gebruik’? De literatuur is hier niet eenduidig over. Uit de zogenoemde Maassluisarresten kan worden opgemaakt, dat een ouderdomsclausule niet in strijd mag zijn met het ‘normaal gebruik’.

Conclusie

Een ouderdomsclausule is een lastige clausule. Een verkoper kan zich niet altijd met succes beroepen op de opgestelde ouderdomsclausule. De clausule dient op de juiste wijze te worden geformuleerd en het moet onder meer duidelijk voor koper en verkoper zijn wat er met de ouderdomsclausule wordt bedoeld.

Als u een ouderdomsclausule wil laten opnemen, neemt u dan gerust contact met mij op.