Dient een makelaar zich te houden aan de meetinstructie NEN 2580?

Om zeker van zijn/haar zaak te zijn hanteert het merendeel van de makelaars om de oppervlakte van een gebouw te berekenen de zogenaamde NEN 2580 norm. Voor NVM makelaars blijkt uit hun tuchtrechtspraak dat in het jaar 2010 de NVM besloten heeft om de leden te verplichten om de NEN 2580 bij alle nieuw aangeboden woonhuizen te hanteren. Het niet naleven van deze norm levert niet alleen voor de makelaar tucht- maar ook civielrechtelijke problemen op met onder meer schadevergoedingen tot gevolg. De NEN 2580 norm wordt ook door andere beroepsorganisaties voor makelaars gehanteerd (zoals VastgoedPRO en VBO).

In de lijn van het bovenstaande heeft het Hof Amsterdam op 24 januari 2017 een arrest gewezen waarin een NVM-makelaar is veroordeeld op grond van onrechtmatige daad voor het niet hanteren van de NEN 2580 norm. De makelaar dient de schade (circa 9m2 te veel woonoppervlakte aangegeven) geschat op € 10.000,00 aan de kopende partij te vergoeden. De makelaar had volgens het Hof in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt is, gehandeld.

Conclusie Advocaat-Generaal Hoge Raad

Vanwege dit arrest is de makelaar in cassatie gegaan met de vraag: “Welke invloed heeft de meetinstructie NEN 2580 op de aansprakelijkheid van de makelaar ten opzichte van de koper?” De Advocaat-Generaal van de Hoge Raad hierna te noemen “A-G” neemt een ander standpunt dan het Hof in. De A-G vindt het (veel) te ver gaan om iedere schending van de meetinstructie te beschouwen als een onrechtmatige daad jegens koper, die in casu mede op basis van de verkoopbrochure een woning heeft gekocht. De A-G gaat verder en geeft aan, dat de enkele omstandigheid dat de NVM als vereniging een bepaalde standaard van beroepsethiek heeft aanvaard, niet rechtvaardigt dat de aansprakelijkheid van de NVM- makelaar anders en ruimer is dan die van een beroepsgenoot.

De A-G vindt het hoogst onaannemelijk dat de meetinstructie NEN 2580 een regel van ongeschreven recht zou zijn van de beroepsethiek. Deze meetinstructie is op zichzelf – volgens de A-G niet beslissend. Het is een ‘aanwijzing’ voor de rechter die een en ander dient te toetsen naar het geval dat zich voordoet. Er wordt in de conclusie van de A-G ook een verwijzing gemaakt naar artikel 7:17 lid 6 BW waarin staat vermeld, dat de oppervlakte van een onroerende zaak wordt vermoedt en slechts als aanduiding is bedoeld. Wel dient in elk geval afzonderlijk de non-conformiteit goed in de gaten te worden gehouden en daar kan een oppervlaktevermelding van wezenlijk belang zijn. Een koper heeft recht om gebracht te worden in de situatie die hij op grond van de inhoud van de koopovereenkomst mocht verwachten. Hierbij komt kijken op welke wijze de oppervlakte informatie is gepresenteerd.

Het arrest van de Hoge Raad laat nog op zich wachten en ik ben net als u zeer benieuwd wat de Hoge Raad zal beslissen.