UPDATE: Dient een makelaar zich te houden aan de meetinstructie NEN 2580?

De Hoge Raad heeft op 13 juli 2018 het arrest gewezen in de eerder door mij geposte blog van 29 juni 2018 waarin de conclusie van de Advocaat-Generaal hierna te noemen “de A-G” wordt besproken. Nog even een opfrisser op mijn eerdere blog. In cassatie lagen twee vragen voor: Ten eerste heeft het hof juist ten niet onbegrijpelijk gemotiveerd dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door niet conform de NVM meetinstructie te informeren en ten tweede komt de verkopende makelaar een beroep op artikel 6:89 BW (klachtplicht) toe.

Meetinstructie NEN 2580

De Hoge Raad volgt de A-G niet in zijn conclusie. De Hoge Raad bekrachtigt het arrest van het Hof. Kortgezegd overweegt de Hoge Raad het volgende. Het ging om een verkoop waarop de meetinstructie NEN 2580 van toepassing was en dat deze meetinstructie ook had moeten worden toegepast. De makelaar dient de zorgvuldigheid te betrachten, die van een makelaar mag worden verwacht. De meetinstructie NEN 2580 strekt tot bescherming van aspirant-kopers en deze kopers mogen vertrouwen op de aangeleverde woonoppervlakte die door NVM-makelaars worden aangeboden in de verkoopbrochure en -informatie.

Een enkele vermelding in de verkoopbrochure dat aan die brochure geen rechten kunnen worden ontleend is in dit verband onvoldoende. De makelaar in casu is op grond van artikel 6:162 BW “onrechtmatige daad” aansprakelijk voor de geleden schade van de koper, nu de meetinstructie NEN 2580 niet is toegepast, terwijl de makelaar dit wel had moeten doen.

Klachtplicht

In artikel 6:89 BW is opgenomen: “De schuldeiser kan op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd.” Een soortgelijk artikel vindt u in artikel 7:23 BW voor koop en non-conformiteit van het geleverde.

De Hoge Raad volgt de lijn van de A-G, dat de makelaar in casu hier geen beroep op kan doen, nu tussen de koper en de verkopende makelaar geen overeenkomst aanwezig is en de vordering gebaseerd is op een ‘zuivere’ onrechtmatige daad en dus niet op de nakoming van een verbintenis.

Dit arrest is goed nieuws voor de kopende partij. De meetinstructie NEN 2580 heeft waarde en de makelaars die verplicht zijn om deze meetinstructie te hanteren dan wel deze meetinstructie toepassen dienen dus de toepassing zorgvuldig te doen, anders lopen zij het risico aansprakelijk te zijn.